物业行业主要上市公司：目前国内物业行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)、恒大物业(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悦城服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)、奥园健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。

本文核心数据：碧桂园服务与恒大物业业务布局数据，碧桂园服务与恒大物业物业服务收入数据等

1、物业服务行业龙头公司物业服务业务布局历程

随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。目前，中国物业服务行业的龙头企业分别是碧桂园服务(06098.HK)、恒大物业(06666.HK)，两家企业发展历程以及在物业服务业务上的布局历程如下：

2、物业服务业务布局及运营现状

——物业服务产品对比：核心业务基本一致

从物业服务产品体系对比来看，碧桂园服务和恒大物业基本保持一致，均以物业管理服务、社区增值服务和非业务增值服务三大核心业务为主，此外，近年来，碧桂园服务先后涉足城市服务以及三供一业业务，而恒大物业则基本一步开展了智慧物业建设业务。

——物业服务覆盖地区对比：覆盖城市均过300

经过二十多年的发展，碧桂园服务及恒大物业均已实现从广东辐射全国的业务布局。据公司年报数据显示，截至到2021年6月底，恒大物业物业服务业务已实现全国主要地区全覆盖，包括22个省，5个自治区以及4个直辖市及香港地区，共计317个城市;碧桂园服务业已实现全国全覆盖，共计370个城市。

具体到在管项目数量来看，自2018年以来，碧桂园服务在管项目数量快速提升，迅速拉开了与恒大物业项目数量，截至到2021年6月底，碧桂园服务物业服务在管项目数量提升至3656个;恒大物业服务在管项目数量提升至2443个，虽较上年期末有大幅提升，但仍落后于碧桂园服务。

——物业服务面积对比：碧桂园服务物业管理面积保持领先

从物业服务签约建筑面积来看，2017年以来，碧桂园服务和恒大物业均保持增长势头，随着碧桂园服务项目的扩张，碧桂园服务签约建筑面积增速明显高于恒大物业，到2020年底，碧桂园服务和恒大物业签约建筑面积分别为8.21亿平方米和5.65亿平方米。

2021年，碧桂园服务扩张进一步提速，先后并购蓝光嘉宝服务、邻里乐等物业服务企业，考虑蓝光嘉宝服务业务后，碧桂园服务合同管理面积约12.05亿平方米，由于暂未实现并表，在不考虑蓝光嘉宝服务业务的情况下，截至到2021年上半年，碧桂园服务和恒大物业签约建筑面积分别为9.01亿平方米和8.10亿平方米。

在在管建筑面积方面，2017年以来，碧桂园服务逐步实现对恒大物业的追赶及反超，到2020年，碧桂园服务和恒大物业在管建筑面积分别为3.77亿平方米和3亿平方米。

截至到2021年上半年，考虑蓝光嘉宝服务业务后，碧桂园服务在管建筑面积约6.44亿平方米。由于暂未实现并表，在不考虑蓝光嘉宝服务业务的情况下，碧桂园服务和恒大物业在管建筑面积分别为4.29亿平方米和4.50亿平方米。

3、物业服务业务业绩对比

——物业服务业务营收对比：收入规模各有领先

从目前两企业物业服务业务发展情况来看，碧桂园服务和恒大物业所涉及物业服务核心业务(物业管理、非业务增值服务和社区增值服务)营收规模均保持增长势头，2020年，碧桂园服务物业营收为117.08亿元，恒大物业物业服务营收为105.08亿元，双双突破百亿规模。

2021年上半年，恒大物业已78.74亿元的物业服务收入暂时领先于碧桂园服务物业业务收入。

——物业服务业务结构对比：物业管理服务占比均过半成

从物业服务营收占比结构来看，目前，碧桂园服务和恒大物业在物业服务业务布局中均以物业管理服务为主。2020年，碧桂园服务物业管理服务收入实现营收86.07亿元，占公司营收总收入的55.2%;恒大物业物业管理服务收入实现营收63.21亿元，占公司营收总收入的60.2%。

——物业服务业务盈利能力对比：社区增值服务毛利率均为最高

从三大类物业服务业务盈利能力来看，社区增值服务最高、非业务增值服务次之、物业管理服务最低。2020年，碧桂园服务社区增值服务毛利率为65.1%;恒大物业服务社区增值服务毛利率为63.4%，均为各公司盈利能力最强业务。

4、前瞻观点：碧桂园服务和恒大物业各有优势

基于前文分析结果，前瞻认为，碧桂园服务和恒大物业在物业服务领域各有优势，在业务布局覆盖范围及项目数量方面，碧桂园服务优势明显;在物业服务营收方面两者不相上下。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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