2018年11月6日，新城悦控股有限公司在港交所上市成功敲钟（股票代码：01755.hk），此次上市使新诚悦成为新城旗下继新城控股、新城发展之后的第三家上市企业。作为一家成立近22年的物业管理公司，经过多年发展，在整个社会进步的背景下，已经从传统的物业管理跨向智能化，并不断丰富提供多项增值服务，此次上市活动，更将成为公司扩张的有力推动。

背靠兄弟公司 物业管理智能化发展

新城悦控股有限公司，创立于1996年，成长于常州，发展于长三角，是专业从事物业管理与服务的综合性服务企业。公司创始于1996年，当时新城物业的成立，标志着1.0物业基础服务体系应用开始被广泛使用。2012年，成立全资子公司江苏达顺电梯工程有限公司，2014年先后成立常州新橙信息技术有限公司、常州市万睿智能系统工程有限公司。

值得注意的是，2016年10月，公司推出了全新物业服务品牌“新城悦”，同时提出了服务提供者、社区运营者、资源链接者、资产管理者四位一体的品牌角色全新定义，强调以平台化的新服务价值，代替传统物业对物和人的点状服务，全面提升了物业服务给客户带来的喜悦感，同时建立了新城独特的服务型生态。经过22年的不断发展，公司已逐渐建立起独具特色的物业管理与服务体系。目前公司管理的业态已涵盖公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型。

从公司的业务结构来看，公司收入主要来自两个业务系列，即物业管理服务及增值服务。其中增值服务包括三个业务类别，物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务。物业管理服务，包括物业及设备维护、保安服务、清洁服务、园艺服务、公共区域维护及其他物业管理相关服务。公司管理着多样化的物业组合，包括住宅物业及非住宅物业，包括写字楼、多用途综合体、工厂至公园及技术产业园。另外增值服务包括三类服务：物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务。

也可看出公司的业务中心在物业管理，且大部分的收入也来源于物业管理。但新城悦物业管理主要来源于新城联属集团所开发的物业。2015年-2018年4月30日，新城联属集团的物业管理收入分别占公司物业管理服务收入的84.4%、58.2%、44.5%及49.5%。也说明新城联属集团所开发物业呈现减少趋势，表明公司对新城集团的依赖减少，但所占比重仍较高。

成本增长较快 物业管理占据办壁江山

从公司成本支出来看，根据招股书披露，公司的供货商主要包括提供清洁、保安、园艺及维护服务的分包商、原材料供应商以及当地的水电供货商。2015-2018年4月30日，公司向五大供货商作出的采购额分别约占总销售成本的10.1%、22.0%、35.3%及40.1%。另外，分包成本分别占我们总销售成本的19.0%、35.7%、47.7%及57.4%，可以看出主要供货商以及总分包成本占比呈上升趋势，供货商议价能力有所提高，公司的成本优势有所降低，对营收有不利影响。

但公司物业管理服务产生的收入也较大，并为总收入的主要来源。近年来，公司各项业务收入都呈不断上升趋势，其中物业管理服务上升幅度最大，2017年，公司物业管理服务收入达到5.67亿元，2018年前四月，收入已经达到2.17亿元，目前，物业管理服务占总业务比重已经超过70%。

另外，物业管理服务的毛利率一直处于较高水平，近年来一直在85%以上，虽2017年下降至85%，2018年前四月该业务毛利率恢复到了88.3%的较高水平。除物业管理外，物业开发商相关业务、专业服务及社区相关服务的毛利率在20%左右小幅波动，较为稳定。

从公司的竞争力来看，较多优势使公司在中国物业管理行业占据有利位置，例如按新项目获取、市场扩张、物业管理组合规模、地理覆盖面及财务的表现来看，公司是中国快速发展的物业管理服务提供商，且与新城集团建立了牢固且长期的关系，更重要的是公司出台了向住户提供一站式信息服务平台的新橙社APP，智能化的物业管理使公司运行效率大大增加。

“1+3战略”实施 营收及影响力不断提升

突出的竞争力使公司在行业中的影响力逐渐增加，营收也进一步增加。2015-2017年，公司营业收入呈不断上升趋势，2017年，公司业务收入达到8.66亿元，较上年增长51.13%，2018年前四月已实现收入3.03亿元。净利润方面，从2015的0.23亿元上升到2017年的0.92亿元，利润破亿即将实现。

值得注意的是，新城悦公司据目前的市场定位已经开始实施“1+3战略”，表示优先考虑进一步加强长江三角洲地区的业务规模，包括江苏、上海及浙江，长江三角洲地区为公司营收的主要来源，业务建设较为成熟，在业务保障的情况下，进一步提高利润。其次为中国人口密度高且经济发达的其他三个重要地区，即环渤海地区、中西部地区及珠江三角洲地区，包括山东、天津、安徽、湖北、四川、重庆及广东。

除了公司已经开展业务的领域外，“3+1”地区以外的扩张也是相当有必要的，上市不仅可以提高公司知名度，募集资金可以进一步扩大公司的业务领域，只有不断扩张，公司开展的物业服务对新城联属集团的依赖才会逐渐减小，这样公司才会真正实现成长。

目前，战略发展已经产生较好的效果，具体体现在，2010-2018年，新城悦在中国物业服务百强企业中的排名不断提高，从2010年的34位，上升到2018年的16位，且按这样的发展趋势，排名仍然会进一步提高。总体来讲，从公司财务及营收情况来看，公司具有一定的投资价值，未来发展潜力也较大。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》。

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