深圳房价一骑绝尘

2020年1月数据宝发布《2019年320个城市房价排行榜》，深圳房价超越北京上海，高居全国第一，平均单价为65516元/平方米，同比增长8.65%。北京位居第二，房平均单价为63052元/平方米，同比下降0.56%。上海房价全国排名第三，平均单价为54467元/平方米。

从过往近十年数据看来，2008年至2009年，上海为房价第一，房价约在1.4万至1.8万间，而后的2010年至2011年则为温州，房价翻番至3万。2012年至2015年三年间，北京房价均位居第一，直至2015年中旬，深圳房价大涨成为第一，2016年北京再超深圳，直至去年，深圳再回第一。

房价驱动因素分析

——经济驱动：城市经济发展水平划分房价区间

此前，不少人将城市的平均房价与该城市的经济挂钩，认为经济越为发达的城市房价理应越高。一方面，人群普遍倾向于在经济发达的地区聚集，对那些地区住宅的需求自然会增加;另一方面，经济水平较为发达的城市薪资水平也会更高，居民拥有更多资本参与到购买住房的博弈中同时也更有能力支付超高的房价，无形中抬高了房价。在某种程度上来说这一说法没有错误，中国一线城市的平均房价的确远高于二线城市，而很多二线城市的房价也大多高于三线城市。2019年，4个一线城市平均房价处于金字塔顶端，平均成交价为43788元/平方米;32个二线城市房平均成交价为14233元/平方米;64个三四线城市房平均成交价垫底，为11370元/平方米。这说明城市的经济发展水平划分了房价区间。

——经济地位并非唯一驱动因素

虽然我国处于越发达经济定义区间的城市房均价普遍越高(暂将我国城市经济定义区间按一线、二线、三四线城市划分)，但是对于同属于一个经济定义区间的城市来说，城市房价与GDP的排名却不一定相同。以北京、上海、深圳三个一线城市为例(广州同属于一线城市，但近年似乎已退出了房价老大的竞争，暂不讨论)，2019年，上海实现GDP38155.32亿元，为北上深之首;北京实现GDP35371.3亿元，排名第二;深圳实现GDP26927.09亿元，为北上深末位，且与北京上海有差距。北京、上海、深圳三所城市在2019年的平均房价排名刚好与其GDP排名相反。这说明当多个城市处于同一经济水平区间时，其他因素将成为城市商品房需求差异的主要驱动力。

——需求驱动：常住人口流动情况与房价变化基本吻合

根据经济学需求供给原理，在商品供给不出现下降时(商品房的市场供给在没有相关打压政策出台的情况下不太可能下降，只要楼盘或建筑完工并投入使用后不进行拆除，商品房就依然可以在市场流通，不存在供给减少的情况)，只有当需求上涨的速度大于供给上涨的速度时，商品的市场价格才会上涨。因此，深圳近5年房价强势上涨的主要原因为人们对深圳商品房的需求大幅度增加，甚至超越了北京与上海。

城市常住人口往往是城市商品房消费的主力军，因此城市常住人口的变化情况可以反映部分城市商品房市场需求的变化情况。根据国家统计局以及深圳市统计局公布的数据可知，2012-2014年间，北京市与上海市常住人口每年增加较多，深圳市常住人口增长速度较弱;但从2015年开始，北京市与上海市常住人口增势放缓甚至有下降趋势，而深圳常住人口增长迅速，增长数量与增长速度均超越北京与上海。

2012-2018年北京市、上海市、深圳市的常住人口变化趋势与三市的房价走势大致符合。2012-2014年，北京市常住人口增长数量居高，而在此期间，北京市房价均高于上海市与深圳市;2015年起，随着深圳市常住人口的强势增长，深圳市房价亦突飞猛进，就此深圳正式进入全国房价老大的竞争行列。深圳究竟是如何超越北京、上海，获得更多外地人员青睐从而推高房价的呢?

深圳常住人口逐年攀升的原因分析

——就业市场与前景影响较小

就2019年来看，北京的就业市场和薪资水平都高于上海与深圳。2019年入围中国500强企业的京企有100家、沪企31家，深企28家。从这个方面看，北京的就业机会领先于上海与深圳。此外，2019年春招期间，北京、上海、深圳的平均薪资水平分别为10910元/月、10231元/月、9443元/月，北京的薪资水平高于深圳和上海。

2019年春招期间深圳、北京、上海工资水平(单位：家，元/月)

尽管北京为从业人员提供了更高的薪资水平，但根据近3年其常住人口的变化情况来看，北京似乎没有比深圳吸引到更多的居民。北京的薪资水平虽然高于深圳，但是二者之间的差距相对于整体薪资水平而言比例不高，无法大幅拉开的薪资水平削弱了薪资因素对于就业者选择工作以及定居城市的影响程度。

——宽松户籍政策促进外来人员入深

较为宽松的落户政策是城市吸引外地居民前往定居购买住宅的有力因素。目前，北京、上海、深圳均已对外来务工人员开放了积分落户政策，即每项指标对应相应分值，外来人员只要实现了其中部分指标拿到足够的分值就可以申请落户。其中，上海所要求的分值最高为120分;深圳其次，100分;北京最低，90.75分，三所城市要求的分值相差不大。

而在学历这一指标的积分上，深圳优势明显，本科学历积分落户深圳时可实现100分的积分，外加深圳落户要求积分为100分，即只要是拥有本科学历且满足相关条件公民均可以直接申请落户深圳。上海与北京对于本科学历的积分认证分别只有60分与15分。

在居住证以及社保缴纳时长的要求上，深圳也比北京与上海宽松得多，在深圳居住或缴纳社保7个月以上即可符合条件，而在北京与上海则要长达7年。

综上，目前深圳的落户难度相比上海与北京要容易得多，因此部分大学毕业生更愿意前往深圳发展或定居，同时他们在深圳成功定居的可能性也更大。一方面，较为宽松的落户政策使得深圳更具吸引力，常住人口增加量大，商品房潜在购买者数量也随之上升。另一方面，目前深圳、北京、上海对于非本地户口购房的政策均较为严苛，深圳户籍人口的快速增加使得满足商品房购买条件购买者数量随之增加。因此，深圳的常住人口与房价自2015年深圳宽松落户政策后大幅上涨。

——人文文化与人才引进吸引外地人口进深发展

外地人员在选择工作的城市时，除了工资水平、城市环节外通常还会考虑作为一个外地人是否能融入全新的环境。虽然同是中国人，但不同地区的风俗文化都稍有不同，而这些不同很容易就在人与人的交往过程中展现出来。许多学子外出读大学多半会有思乡情绪，思的是亲人也是家乡的风土人情。

与北京和上海不同，深圳是一所新兴城市，自邓小平总理将其划为经济特区以后才开始发展，因此在深圳定居的多半是外乡人。在这个大环境下，外来人员可能更容易适应，因为大家都不是本地人，来自五湖四海，彼此的生长环境都不相同。既然人人都不同，也就不存在什么特别突出的集体矛盾，也正因如此，深圳成了不同文化的聚集地，成为例一个包容的城市。外加深圳政府高喊“来了就是深圳人”的口号，更能鼓励外来务工人员融入深圳这个大集体，也因此吸引到了更多有年轻人。

此外，深圳近年在人才引进方面可谓是一骑绝尘，深圳、上海、北京三所城市中只有深圳是给予人才落户补贴的，金额还不在少数;也只有深圳在学历落户积分认证上分配了最高分值。对于这些教育背景良好的年轻人而言，大多愿意奋斗且有更高的追求，相比起物质补贴，可能更追求精神关怀，深圳高举的欢迎大旗恰好点燃了他们奋斗的热情。而这些奋斗的年轻人无疑是住房需求的主力军。

未来房价走势分析

一线城市与二三线城市巨大差异的房价水平与国家整体经济发展关系密切。中国虽然地域广阔，省市众多，但真正做到经济发展一骑绝尘的城市数量并不是很多，这也是为什么很多人愿意去一线城市寻找发展，常住人口一多，住房需求自然提升，在多数人薪资水平不错的情况下房价飞涨也就不那么夸张了。若是未来国家发展更进一步，城市与城市之间经济发展差距缩小，人口自然会实现分流，各地房价差距也会逐渐缩小。但是这种大跨步的发展可能就不是一年半载能够完成的了。

至于深圳市的房价，很大程度上取决于深圳市政府的户籍政策。深圳的房价飞涨是从2015年深圳放开外地人员落户从而造成常住人口大幅增长开始的。考虑到深圳市的区域大小以及教育、医疗等因素，当深圳市人口上升到一定程度时，为将人口密度控制在一定范围内从而防止人均社会资源压缩严重(例如上海市的人口2015年后基本停止大幅增长，维持在2400万上下)，深圳市的落户政策可能会出现严格趋势，那时深圳的房价再次实现像2015年大跃进的可能性将有所下降。

【结语】深圳2015年来房价暴涨，甚至超越北京和上海，除了经济高速发展这一因素外，其较为宽松的落户政策亦是让深圳在一线城市房价竞争中脱颖而出的绝对助力。再结合深圳近年似乎不尽人意的GDP增幅，不少人认为深圳如今超高的房价均是“炒作”的结果。一方面，利用一系列落户与人才引进政策吸引人群聚集，提升住房市场需求进而抬高房价;另一方面，超过北京和上海的房价上升势头抢占了许多投资者的目光，深圳房产投资成为大热项目，进一步扩大了深圳住房需求从而刺激房价上涨。而未来深圳的房价走势可能随深圳户籍政策的改变而进一步有所波动。

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