房地产贷款集中度管理要求

根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。股份行及部分城商行房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为27.5%、20%。

多家银行房贷业务占比超标

2020年年报陆续发布后，被市场紧盯的大行、股份行呈现“几家欢喜几家愁”的态势。截至2021年4月11日，A股共有21家上市银行披露年报，其中国有大行6家，股份制银行8家，城商行3家，农商行4家。整体来看，21家银行个人住房贷款超29.5万亿元，有8家银行“踩线”，占比近四成。

第一档银行中的建行、邮储银行均有一项指标踩线。其中，建行个人住房按揭贷款为34.82%、邮储银行为33.61%，超过监管上限（32.5%）2个百分点左右。除此之外，建设银行的房地产贷款占比39.24%也非常接近监管上限（40%）。

第二档银行中，招商银行和兴业银行两项涉房贷款占比均超标明显。兴业银行分别为34.56%和26.55%，招商银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为32.16%和25.35%,。中信银行个人住房贷款占比也超过20%。浙商银行与平安银行则相对“安全”，两项涉房贷款水平均远低于监管上限。

第三档银行中，青岛银行两项指标均超线，郑州银行、渝农银行一项指标踩线。其中，青岛银行、郑州银行的房地产贷款占比分别为29.77%、27.95%，均超过监管红线（22.5%）逾4个百分点。此外，青岛银行、渝农银行的个人按揭贷款占比为19.53%、17.98%，同样超过监管红线（17.5%）。

个人住房贷款占比方面，建设银行（34.82%）、邮储银行（33.61%）超过32.5%的红线。工商银行、农业银行、中国银行个人按揭贷款占比均超过30%，接近监管上限。而交通银行受房地产贷款集中度影响最小，其房地产贷款占比为27.36%，个人住房贷款占比为22.12%。

房贷增速增速持续放缓

过去一年为了对冲疫情带来的影响，银行的贷款规模快速扩张，央行数据显示，2020年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。增速方面，商业房地产贷款和个人房地产贷款持续下降。

个人住房贷款余额占比

具体到各家商行而言，贷款总额大多保持10%以上的增速。

涉房贷款结构出现分化

房地产行业贷款、个人住房按揭贷款结构占比出现分化，2020年以来，房地产贷款占比从29%下降至第四季度的28.7%，下降0.3个百分点；而个人住房贷款占比从19.5%上升至20%，上涨0.5个百分点。二者分化主要是近年来，国内强化银行房地产信贷监管，引导资金更多流向小微民营等实体经济薄弱环节，同时，2020年出台房企“三条红线”，引导房企加强负债管理；而个人按揭住房贷款上涨，主要与去年一、二线等热点城市价格上升较快，楼市销售活跃有关。

热点城市房贷利率现上行趋势

不同城市信贷资源存在悬殊，房贷利率也有天壤之别。目前我国房贷利率基准利率为4.65%，然而由于加点的存在，几乎所有城市都高于这一比例。2020年，房贷利率最高的是成都，首套房贷利率高达6.13%，相比基准高出148个基点；最低的为上海，首套房贷利率仅为4.65%，与基准持平。

下一步“触线”银行将在存量和增量两方面进行压降：一方面积极回收房贷存量贷款，另一方面谨慎投放新增贷款，特别是对于占比超标的城市，通过缩减贷款额度、差别化提高房贷利率、加强购房人资质审核、调整放款期限等方式管控新增房贷规模。

而据贝壳研究院监测，截至4月7日，全国60个代表城市中，建设银行平均首套、二套房贷分别为5.48%、5.77%，均较3月初提高4个基点。招商银行、中信银行首套利率均提高1个基点，兴业银行首套、二套房贷利率分别提高1个、2个基点。

一般中小银行划分在房地产贷款集中度管理要求中的第三档，面临的房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为22.5%和17.5%，上限水平相对较低，调降压力也较大。

预计未来触线银行的房贷利率特别是针对热点城市的房贷利率将继续上调，购房成本持续增加，利于热点城市市场降温。

更多数据参考前瞻产业研究院《中国商业银行信贷风险管理与行业授信策略分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

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