商业地产行业主要上市公司：目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。

本文核心数据：万达商管和华润置地商业地产业务布局历程、万达商管和华润置2020年总建筑面积和2021年规划新增面积

1、万达商管VS华润置地：商业地产业务布局历程

我国商业地产从上世纪80年代，国家逐渐放开土地交易制度和房地产交易市场化开始，商业地产业得以快速发展，期初我国的商业地产主要是港资来华投资建设的，随着国内商业地产行业的进一步发展，国内也涌现出了一批商业地产行业的优秀企业。目前，行业内企业数量较多，根据发展历程和发展布局整体来看，其中，万达商管和华润置地的商业地产业务在国内发展较为领先，两者的具体商业地产布局历程如下：

2、商业地产业务布局分析

——商业地产布局对比：万达商管更胜一筹

从两家公司的业务区域布局来看，截止2021年9月，万达商管投资的购物中心布局全国31个省份，共388家，其中数量排名前三的省份分别是江苏省、四川省和山东省。

华润置地的布局相对万达稍许落后，其主要布局国内的东部地区，西藏、新疆和青海还尚未布局，而公司的商业地产投资物业主要集中在一二线城市，合计占公司投资物业的77.5%。

——商业地产项目数量和面积对比： 万达商管项目数量更具优势

从商业地产的建筑面积来看，2020年，万达商管管理的建筑面积总面积达5280万平方米，预计2021年规划新增194.11万平方米;华润旗下管理的物业建筑总面积则为1198万平米，2021年规划新增142.7万平方米。

从购物中心数量来看，截止2020年年底，万达商管总计开业368家万达广场，根据万达商管发展规划，2021年计划开业50个万达广场，全年计划新签约70个轻资产万达广场，而从万达内部获取的一份2021年万达计划开业项目清单中显示，2021年全国预计将有63座万达广场开业，截止2021年9月，已新开业万达广场20家;华润万象生活2020年则仅新开了4个商业项目，截止2020年底有项目45个，但根据规划，2021年就将新开13个商业项目，22年将新开11个商业项目，预计到2022年在管商业项目约90个。

注：万达商管2021年新增包含合作投资项目

——商业地产发展战略对比

从商业地产业务的发展战略来看，2021年，万达商管的发展战略仍较主要以“轻资产”化为主，而华润则将坚持以开发销售业务、经营性不动产业务和轻资产管理业务三大主营业务共同一体化发展。两者发展策略有较大的差异。从近两年看来，万达的轻资产战略还是较为成功的，公司有效地降低了杠杆风险，而华润置地的发展战略虽然在面对疫情等客观因素影响时，导致公司的盈利水平有所受损，但依靠公司扎实的基础和良好的运营管理能力，相信公司未来仍将快速发展。

3、商业地产业务业务业绩对比分析

——商业地产营业收入对比：华润置地增速更快

从商业地产的营业收入来看，2020年，万达商管购物中心租金收入为369.03亿元，为行业内第一，2017到2020年三年的复合增速达14.39%;相比之下，华润置地的营业收入仅为100.9亿元，不足万达商管的三分之一，但近两年增速较快，三年复合增速达26.28%。

——商业地产运营水平对比： 各有所长

从商业地产的运营水平来看，2020年尽管受到疫情影响，两家企业仍逆势各自在运营方面有所提升，万达商管管理的购物中心平均面积租金收入有所下降，从62.1元/平方米/月下降至58.23元/平方米/月，但出租率从99.3%提升了0.1个百分点为99.4%;华润置地则在2020年出租率有所下降的情况下，单位面积租金收入有所提高从68.9元/平方米/月提升至70.19元/平方米/月。

——商业地产毛利率对比： 万达商管胜

从商业地产业务的毛利率来看，2017-2020年，两家公司的商业地产毛利率都总体变化差异加大，其中，万达商管的毛利率持续走高，2020年万达商管的主营业务毛利率高达70.4%，相反华润置地则出现了连续两年的下滑。这主要和万达商管的“轻资产”发展战略有较大的关系。

4、前瞻观点：万达商管仍处于行业龙头地位

在商业地产行业中，业务布局、项目数量是体现公司商业地产产品经营规模的重要体现，因此，基于前文分析结果，前瞻认为，万达商管因在业务布局、数量和毛利率等方面占有优势，目前是我国商业地产企业中的“龙头”。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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