行业主要上市公司：万科A(000002);保利地产(600048);新城控股(601155);招商蛇口(001979);绿地控股(600606);华侨城A(000069);龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：房地产政策演变;国家层面房地产政策汇总;31省市房地产政策汇总;31省市房地产行业发展目标

1、政策历程图

房地产的发展深远的影响着社会的其他各行各业，强劲的带动力、高关联度的特点使得其在国民经济发展中占有了非常重要的地位。根据我国国民经济“八五”计划至“十四五”规划，国家对房地产行业的支持政策从“加快建设”、“活跃房地产二级市场”到“保持平稳运行”、“房住不炒”的变化。

“八五”计划至“十一五”规划时期，国家层面大力提倡发展、活跃房地产行业与市场，极大的促进了我国房地产行业的发展，同时也拉动了其他行业的快速发展;“十二五”规划至“十四五”规划时期，国家提出加强市场监管、规范房地产市场秩序、加大保障性住房供给以及“房住不炒”的理念，促进房地产行业转型升级。

2、国家层面政策汇总及解读

——国家层面房地产行业政策汇总

近年来，国务院、国家发改委、住建局等多部门都陆续印发了调控、支持房地产行业的发展政策，内容涉及土地政策、货币政策、税收政策、房地产行业监管重点、调控方向等内容。

——房地产税收调控政策解读

我国房地产市场税收分为对供给方征收的税收(包含在土地征用批租环节、房地产开发商和施工企业建设环节以及销售环节对销售方征收的税收)和对需求方(主要指保有环节)征收的税收。房地产市场税收政策通过作用于供给方和需求方引起市场均衡价格和数量的变化来实现其政策目标。

征收房地产税主要有三方面的正面效果：一是促进房地产市场总供给的增加，缓解住房供求矛盾;二是推动租房市场发展;三是帮助地方政府实现财政收支平衡。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次大会通过“国务院决定在部分地区开展房地产税改革试点工作”，对上海和重庆两个城市进行房地产税改革，其中上海市对部分住房征收房产税试点暂行规定，对上海居民家庭购买第二套以上住房和非上海居民家庭新购住房征收房产税，税率因房价而暂定为0.6%和0.4%;重庆房地产税试点方案是根据个人住房数量或面积的差异，制定并征收不同税率的房地产税累计征税方式。目前，上海和重庆仍在加快房地产税立法，2022年并无新增房地产税改革试点城市。

——房地产土地调控政策解读

地方政府通过出让土地使得收入迅速增加，满足了地方政府扩大投资支出的需求，也加快了基础设施建设的速度，对经济发展发挥了有力的推动作用。通常，在严格的土地政策下，土地供给总量的减少和土地供给规则的改变，使得土地的获取成本提高，房地产的开发成本增加，引起房价的上升，导致了房地产市场的非理性发展。2022年国务院发布的《关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》指出要进一步提高配置效率，以推进土地集约高效利用和建立健全城乡统一的建设用地市场为重点，探索赋予试点地区更大土地配置自主权。

——国家层面房地产行业发展目标解读

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。主要有以下八点举措。

3、各省市层面的政策汇总及解读

——31省市房地产行业政策汇总

目前，全国31个省、自治区和直辖市均发布了“十四五”时期有关房地产行业的发展规划，主要内容围绕“房住不炒”的定位以及完善房地产市场监管、进一步改善房地产市场调控进行。

——31省市房地产行业发展目标解读

目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

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