物业行业主要上市公司：目前国内物业行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)、恒大物业(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悦城服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)、奥园健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。

本文核心数据：碧桂园服务业务布局数据，碧桂园服务收入数据等

1、中国物业服务行业龙头企业全方位对比

随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。目前，中国物业服务行业的龙头企业分别是碧桂园服务(06098.HK)、恒大物业(06666.HK)，两家企业在物业服务业务上的业务布局及运营情况对比如下：

2、碧桂园服务：物业服务业务的布局历程

碧桂园集团自1992年开始提供物业管理服务，2018年完成分拆上市。在这近30年的发展中，公司业务边界不断拓展，2011-2014年业务范围逐步由物业管理拓展至社区增值服务及非业主增值服务，2015年开始涉足城市服务领域，2018年进入“三供一业”(供水供电供热及物业管理)改革领域。

3、碧桂园服务：物业服务业务布局及运营现状

——产品布局：业务范围持续扩张

近年来，随着物业服务行业市场的不断发展，碧桂园生活在核心物业服务的基础上不断扩张业务领域。目前，碧桂园业务体系主要可划分为物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务以及三供一业五大模块，其中物业服务核心业务包括物业管理、社区增值服务和非业主增值服务。

——业务布局：五大城市群为主

经过近三十年的发展，碧桂园服务从广东开始发展物业服务业务开始，目前已形成覆盖全国的业务布局，2017年以来，公司业务覆盖城市数量仍保持增长势头，截至到2021年6月底，公司物业服务业务布局覆盖城市达370个。与此同时，公司收费物业项目数量持续提升，2019年以来，随着公司物业服务业务发展提速，项目数量呈现出跨越式发展，到2021年6月底，公司累计收费物业项目达到3656个。

从布局来看，公司能级布局相对均衡，截至2020年末公司在管面积中三四线城市占比约60%，20年新增品牌拓展面积中一二线项目占比约20%;按区域来看，在管面积中五大城市群比重超70%，其中长三角及珠三角比重分别为27%及26%。

——物业服务运营现状：物业管理建筑面积再创新高

从物业服务签约建筑面积变化来看，据公司年报数据显示，2017年以来，碧桂园服务物业服务签约建筑面积呈现持续增长走势，2017年，碧桂园服务签约建筑面积为3.29亿平方米，到2020年，碧桂园服务签约建筑面积为8.21亿平方米。

2021年，碧桂园服务扩张进一步提速，先后并购蓝光嘉宝服务、邻里乐等物业服务企业，考虑蓝光嘉宝服务业务后，碧桂园服务合同管理面积约12.05亿平方米，由于暂未实现并表，在不考虑蓝光嘉宝服务业务的情况下，截至到2021年上半年，碧桂园服务签约建筑面积分别为9.01亿平方米。

从物业服务签约建筑面积变化来看，碧桂园服务在管建筑面积持续提升，到2020年，公司在管建筑面积提升至3.77亿平方米。

截至到2021年上半年，考虑蓝光嘉宝服务业务后，碧桂园服务在管建筑面积约6.44亿平方米。由于暂未实现并表，在不考虑蓝光嘉宝服务业务的情况下，碧桂园服务在管建筑面积分别为4.29亿平方米。

4、碧桂园服务：物业服务业务经营业绩

——物业服务营收：增长势头依旧

从物业服务产品营收情况来看，2017-2020年，碧桂园服务物业服务营收呈现持续增长的发展态势，2017年，公司物业服务营收为31.22亿元，到2020年已增长至156.00亿元，物业服务业务营收再创新高。2021年上半年，公司实现应营收115.6亿元，同比增长84.3%。

——物业服务业务结构：物业管理营收占比较高

在三大类物业服务业务布局中，目前来看，物业管理服务对公司收入的贡献最高，2020年，碧桂园服务物业管理服务现营收86.07亿元，占公司总营收的55.2%;社区增值服务实现营收17.31亿元，占公司总营收的11.1%;非业主增值服务实现营收13.70亿元，占公司总营收的9.2%。

——物业服务业务盈利能力：社区增值服务毛利率最高

从物业服务业务盈利能力来看，目前，公司社区增值服务业务盈利能力最高，2018年以来，公司社区增值服务业务毛利率始终保持在60%以上，2021年上半年达到66.2%。物业管理服务和非业主增值服务盈利能力虽不及社区增值服务，但也保持在较高水平，2021年上半年，公司物业管理服务和非业主增值服务毛利率分别为33.6%和50.4%。

5、碧桂园服务：物业服务业务发展规划

2021年是“十四五”开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。“十四五”规划中明确提出，要以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。加快发展物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。

2020年，碧桂园服务提出的五年时间实现集团千亿营收的发展目标，增值板块要求实现五年收入不低于300亿元，同时在增值服务的利润方面，要求持续提升在整个毛利贡献中的占比。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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